Comprare casa: quando conviene acquistare dal costruttore

Comprare casa è un passo importante e spesso ci si ritrova a valutare l’acquisto di un immobile in costruzione.

Indubbiamente acquistare direttamente in un cantiere in costruzione offre dei vantaggi, ma bisogna stare attenti nella scelta, perché il rischio di brutte sorprese è dietro l’angolo.
Prima di decidere se acquistare la casa dei propri sogni, è bene informarsi su quale sia la società che fa capo alla proprietà, ad esempio con una visura.

Spesso viene costituita una società ad hoc, da parte di una società madre (o di persone fisiche). Questa soluzione consente alla società “madre”, in caso di fallimento o problematiche del cantiere interessato, di non subire danni che possano influenzare negativamente anche altri cantieri in essere di sua proprietà.

In pratica, spesso esiste una società grande che fa capo a tante società più piccole che a loro volta sono titolari di singoli cantieri.

Capita che i rendering delle case in costruzione siano fuorvianti. È normale che in una proiezione venga illustrato tutto in maniera eccezionale, questo è marketing, ma, guardandola dalla parte dell’acquirente, si rischia di avere delle aspettative, che spesso non vengono soddisfatte.

Per districarsi in questo viaggio complesso alla ricerca della casa dei sogni, abbiamo chiesto di farci da guida a Riccardo Assi, titolare della Assi&Partners e un’esperienza ventennale nel settore immobiliare.

“Tra i vantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione c’è sicuramente il prezzo, che mediamente risulta più basso, in fase di prevendita, di circa il 5% rispetto ai valori medi di zona. Inoltre si ha il vantaggio di scegliere le finiture previste nel capitolato, oltre a poter personalizzare il layout degli ambienti interni.

A questo si aggiunge una disciplina di legge a favore dell’acquirente che prevede una tutela rafforzata ponendo a carico del costruttore degli adempimenti.
In particolare, è previsto l’obbligo da parte del costruttore di rilasciare al condominio una postuma decennale, a copertura di eventuali vizi occulti riscontrati dopo la fine lavori ed una fideiussione, bancaria o assicurativa, obbligatoria che garantisca interamente tutte le somme versate o da versare (eventuali caparre e/o acconti) prima del contratto definitivo.

Ci sono due tipi di fideiussioni: quella assicurativa e quella bancaria. Sempre meglio scegliere quella bancaria, che prevede tempi più brevi per la restituzione delle caparre versate (in caso di fallimento) rispetto a quella assicurativa.”

A questo si aggiunge la sottoscrizione del preliminare davanti ad un notaio con la facoltà di versare direttamente allo stesso, su un conto fiduciario dedicato, le caparre versate a garanzia. Come ci spiega il Notaio Guido Brotto co fondatore di Officina Notarile “A tutela dell’acquirente il notaio ha l’obbligo di inserire nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello previsto dalla legge.

A maggior tutela della parte acquirente è possibile ipotizzare anche il deposito presso il notaio delle somme corrisposte al costruttore a titolo di caparra o acconto. Il notaio conserverà le somme della parte in un conto corrente dedicato sottoposto al controllo del Ministero della Giustizia e svincolerà le somme all’atto di compravendita. Il deposito non è alternativo alla fideiussione ma è solo cumulabile ad essa.”

Approfondimento

• Capitolato. Visionare e documentarsi sia sul capitolato relativo alle finiture interne dell’appartamento che a quelle sulle parti comuni dell’edificio come ad esempio la facciata, le piante del giardino condominiale, le finiture delle scale, le cabine degli ascensori, le caselle della posta.
• Tempi di consegna. Rivedere i valori, previsti a contratto, delle penali in caso di ritardata consegna. Investire in un immobile è sempre consigliato, ma è bene prendere le giuste precauzioni per intraprendere questo bellissimo percorso di vita in totale serenità.
• Il cantiere. Scelto il cantiere, si può fare un’indagine per verificare se la stessa società che lo commissiona abbia altre iniziative immobiliari in essere per verificarne sia la solidità che la qualità della società stessa.
• Valori medi. Verificare i valori medi di zona. Se è vero che una casa nuova ha un valore maggiore rispetto ad un usato da ristrutturare, è bene verificare che la differenza non risulti però troppo sproporzionata.
• Agenzia. I promotori possono essere sia interni che esterni alla proprietà stessa. In entrambi i casi, generalmente, si tratta di una vendita diretta e quindi senza commissioni.